Promesse ou compromis de vente

Pour la plupart d’entre nous, la première étape juridique vers l’acquisition ou la vente d’un bien est le compromis de vente.

Depuis peu, les parties se voient proposer d’opter pour la promesse de vente (et plus rarement pour la promesse d’achat). Cette nouveauté est toute relative et tient surtout, selon nos partenaires notaires, aux usage locaux. Le compromis étant largement répandu et dominant dans notre région, alors que la promesse est elle plus implantée en région parisienne.

La Chouette a souhaité aborder de manière simple et accessible ces deux actes, en comprendre les avantages et les limites afin de permettre à chacun de nos clients de choisir la meilleure des options en fonction de la situation dans laquelle il se trouve.

 En premier lieu, la finalité (établir les conditions d’une transaction) reste la même pour ces deux actes. Il s’agit De deux pré-contrats, mais l’outil, dans sa philosophie et ses incidences, est différent.

Juridiquement, le compromis vaut vente et engage les deux parties (vendeur et acquéreur) à la conclusion du projet.

Ainsi, en dehors d’un arrangement « amiable » financier en cas de litige ou de non-réalisation, l’une des parties peut contraindre l’autre par voie judiciaire à l’exécution.

Le compromis s’accompagne d’un dépôt de garantie (la terminologie est importante) qui viendra en déduction du prix d’achat lors de l’acte authentique qui, vous l’aurez compris, est la seule issue envisagée dans le principe.

L’engagement mutuel est donc fort (voir irréversible en dehors d’éventuelles conditions suspensives) ce qui peut présenter un avantage. Le revers est que pour s’en dégager, en dehors d’un engagement amiable entre les parties, il faudra envisager une procédure judiciaire pour contraindre la vente. En cas de telle procédure, on perd la maitrise du temps de réalisation de l’opération, ce qui peut être très préjudiciable pour la partie diligente. 

La promesse de vente est un engagement unilatéral du vendeur à vendre à un acquéreur identifié son bien selon des conditions financières et temporelles entendues avec celui-ci.

La contrepartie de cet avantage est le versement par l’acquéreur d’une indemnité d’immobilisation du bien (10% du prix de vente). On ne parle plus de dépôt de garantie, le terme est plus clair, sa libération est d’autant facilitée. L’acquéreur bénéficie du délai défini lui étant opposable pour lever l’option exclusive d’achat dont il bénéficie. La règle est claire, s'il ne le fait pas dans le délai ou s'il renonce (sans devoir se justifier par ailleurs), l’indemnité d’immobilisation est définitivement acquise au vendeur.

L’une ou l’autre option, permet d’inclure des conditions suspensives à la réalisation du projet.

En conclusion, chacune des options présente les inconvénients de leurs avantages. A choisir l’engagement ferme du compromis, on s’expose en cas de difficultés ou de renonciation, à se trouver contraints « coûte que coûte » à la réalisation par voies judiciaires, avec des délais non maitrisés, des frais à engager et un bien qui est immobilisé.

Dans le cas de la promesse, l’issue peut être autre que la vente mais elle apporte finalement plus de maitrise dans le délai de réalisation car il y a un terme précis. Cette lisibilité est un vrai confort, d’autant qu’il y a possibilité d’un avenant de prolongation s’il y a accord entre les parties.

Contrairement au compromis, la promesse doit être enregistrée auprès des services fiscaux pour un coût d’une centaine d’euros. Ce qui finalement est largement moins qu’une hypothétique procédure judiciaire en cas de difficultés.

Il est à noter que dans certains cas, la promesse de vente ou d’achat s’impose lorsque le compromis n’est pas possible. C’est notamment le cas lorsque l’une des parties est temporairement dans l’incapacité juridique de s’engager (succession, tutelle,  …..) : l’engagement unilatéral prend là tout son sens !

Pour les cas communs, nous vous laissons le loisir d’opter pour l’une ou l’autre de ces deux solutions. Nous nous tenons naturellement à votre disposition pour en discuter le moment venu.