Comment réduire les frais d’acquisition lors d’un achat immobilier

1. Que comprennent réellement les frais d’acquisition ?

Contrairement à ce que le nom suggère, les “frais de notaire” ne vont pas (ou très peu) au notaire lui-même. Ces frais regroupent :

• Les droits de mutation (taxes perçues par l’État et les collectivités),
• Les émoluments du notaire (sa rémunération réglementée),
• Les débours (frais avancés par le notaire pour les documents et formalités).

Dans l’ancien, ils représentent généralement 7 à 8 % du prix de vente. Dans le neuf, on tourne plutôt autour de 2 à 3 %.

2. Réduire les frais grâce à l’inventaire du mobilier

Un moyen simple et légal de réduire la base de calcul des frais : distinguer le prix du bien immobilier du prix des meubles ou équipements vendus avec.

Par exemple, si vous achetez un bien à 300 000 € et qu’il inclut pour 10 000 € de mobilier (table, électroménager, canapé…), les frais d’acquisition ne seront calculés que sur 290 000 €.

En pratique : cela peut vous faire économiser entre 700 et 800 €, rien qu’en listant précisément les meubles inclus dans la vente.

3. Attention : règles à respecter pour éviter les ennuis

Pour que cette déduction soit acceptée par l’administration fiscale, certaines conditions doivent être remplies :

Ce que vous ne pouvez PAS déduire :

• Les éléments immobiliers par nature ou fixes :
  - évier, lavabo, cuisine construite “en dur”,
  - placards intégrés au mur,
  - cheminée, baignoire, radiateurs fixés…
• Les meubles surévalués ou non justifiés.

Ce que vous POUVEZ déduire :

• Les meubles meublants (canapé, lit, table, chaises, commode…),
• L’électroménager mobile (réfrigérateur, micro-ondes, lave-linge…),
• Les luminaires non fixés, rideaux, miroirs, éléments de déco amovibles.

Et surtout : le montant total du mobilier ne doit pas excéder 5 % du prix de vente du bien.

Au-delà de ce seuil, l’administration peut considérer qu’une partie de la valeur est fictive et requalifier la base des droits, avec redressement à la clé.

Bon à savoir : le mobilier doit être listé dans une annexe à l’acte de vente, avec une estimation réaliste de chaque élément.

4. En résumé

• Les frais d’acquisition ne sont pas figés,
• Un inventaire de mobilier peut réduire légalement la base taxable,
• Mais attention : pas plus de 5 % du prix du bien, et uniquement pour les meubles meublants et détachables.

Besoin d’aide pour rédiger un inventaire conforme ou estimer correctement la valeur du mobilier dans une vente ?

Notre équipe est là pour vous conseiller.

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