Etude du marché locatif - Périmètre place Pellegrini/Riquier
Pour notre première étude, il nous est apparu évident de commencer par notre environnement immédiat : les alentours de la place Pellegrini/ Riquier.
Cette analyse repose sur des données compilées auprès de l’observatoires de loyers et de divers sites de collectes de datas immobilières, mixant ainsi le marché des particulier et celui des professionnels.
Le quartier de Riquier est situé à l’est de la ville (pour tout dire à l’est du Paillon). Il se délimite au nord par le quartier de Saint Roch et au Sud par les quartiers du Port et de la Vieille Ville. Sa bordure orientale est assurée par le très chic quartier du Mont Boron, dont les contrepentes viennent mourir au pied du boulevard de Riquier.
En une trentaine d’année, le quartier de Riquier a vécu une mutation urbaine que le l’on retrouve dans l’architecture avec la cohabitation d’immeubles traditionnels, de l’art déco, du moderne et depuis les années 90, des constructions neuves.
Cette évolution a reposé sur 3 pôles essentiels :
- L’installation du centre commercial Nice TNL,
- Le pole étudiant de St Jean d’Angély,
- La gare de Riquier, accès direct pour les salariés travaillant à Monaco.
Bien que freiné un temps par les travaux du tramway et la mise en circulation piétonne de la rue de la République, le quartier de Riquier renvoit toujours une image de dynamisme y compris immobilier. Cet attrait est même d’ailleurs boosté par le confort que procure la ligne 1 du tramway qui permet d’accéder au plein centre en moins de 10 minutes.
Notre étude porte sur un échantillonnage de plus de 2700 logements en location, répartis comme suit :
- Studio : 760 (28%)
- 2 Pièces : 1050 (39%)
- 3 pièces : 670 ( 25%)
- 4 pièces et + : 235 (8%)
On retrouve là une répartition qui répond aux atouts du quartier ci-dessus mentionnés, avec la population étudiante ou de jeunes actifs (marché immobilier de repli de salariés monégasques) qui se positionnent plutôt sur les types studios et T2, qui représentent plus des 2/3 du parc immobilier.
Et cela n’est pas neutre pour l’investissement locatif, car ces deux typologies sont celles qui présentent normalement les meilleures rentabilités.
La durée d’occupation d’un logement est conforme à la moyenne de la ville, avec un taux de rotation annuel (nbre annuel d’entrée de locataires/ nbre de logements) global de 20%.
On constate néanmoins que ce taux de turn-over est relativement écrasé pour les petites cellules avec respectivement 22.5% pour les studios et 21.25% pour les F2. Ces données montrent un temps d’occupation pour ces deux typologies légèrement plus élevées que les moyennes, ce que l’on retrouve également dans le stock de bien à louer qui stagne voire diminue sur les trois dernières années.
Evolution du stock de bien à louer
L’évolution des loyers est à lire avec différents prismes que sont l’incidence de la baisse de stocks, l’influence des appartements neufs loués à loyer plafonnés, l’état des biens, les incidences de la loi ALUR sur les loyers à la relocation et la saisonnalité, avec le rebond et l’infléchissement avant et après la période estivale.
Evolution des loyers à la relocation
En synthèse, le quartier de Riquier présente toujours autant de dynamisme sur le marché locatif. L’évolution des infrastructures de transport vient avantageusement compléter ses atouts avec la centre commerciale de Nice TNL, le marché locatif de report pour la population travaillant sur Monaco, une offre de logements neufs constantes depuis plus de 20 ans, le pole étudiant de St Jean d’Angély, et infrastructures sportives, …… le tout en gardant une réelle authenticité de l’âme nissarte.
Le quartier de Nice Riquier répondra favorablement aux investisseurs locatifs avisés, avec des prix d’acquisition encore maitrisés pour une rentabilité acceptable et une demande constante, avec une prédominance pour les T2.
Pour réussir, le logement devra être en bon état général.
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