Gestion Locative : Performances Energétiques et décence
Le texte relatif à l’évolution du Diagnostics de Performance Energétique à compter du 1er juillet 2021 (décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021) a intégré le critère de performance énergétique dans les normes de décence exigées pour un logement (le décret décence n° 2002-120 du 30 janvier 2002) en intégrant une consommation énergétique finale maximale de 450kwh/m2/an.
Malheureusement pour la lisibilité et la compréhension, ce critère porte sur la consommation énergétique finale (consommation réelle théorique) alors que le DPE donne la consommation énergétique primaire (ensemble des ressources théoriques nécessaires à la production d’énergie finale, tenant compte par exemple de la production, du transport, de la transformation ou/et des déperditions intermédiaires). En résumé, il va falloir convertir, au moyen d’un calcul savant, les données pour pourvoir les exploiter….
Passons sur les considérations purement opérationnelles et engageons dans la partie la plus redoutable : Qui dit critère de décence, pense faculté ou pas de proposer un bien à la location !
Bien que cela ne soit pas d’application immédiate, ce nouveau critère ne s’appliquera qu’à compter du 1er janvier 2023, il y a lieu de l’intégrer sans délai dans nos réflexions et arbitrages sur notre politique patrimoniale.
Pour rappel, il existe d’ores et déjà une sanction pour les logements classés F ou G qui ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer lors de la conclusion du bail (y compris dans les mesures dérogatoires que sont les loyers manifestement sous évalués ou réalisation de catégories de travaux), lors de son renouvellement et de l’indexation annuelle. (Ces dispositions s'appliquent pour tous les baux conclus, renouvelés, ou tacitement reconduit à compter du 25 août 2022).
Aussi, on comprend d’autant plus la levée de boucliers de professionnels de l’immobilier et des propriétaires bailleurs sur le mode de calcul initialement imposé sur la nouvelle version du DPE, revu très récemment, et qui classait un très (trop) grand nombre de biens, essentiellement construits avant 1975, en classe F ou G !
Pour autant le calendrier est fixé et les logements très énergivores vont devenir, au fil des très prochaines années, indécents aux regards de la législation.
La loi du 6 juillet 1989 sera ainsi progressivement modifiée (révisions annuelles planifiées) pour instituer une exigence de performance énergétique permettant d’être jugé décent (selon l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation) et donc conforme à l’habitation.
Pour la métropole, cela s’articule comme suit :
Sous respect des autres critères de décence requis, le niveau de performance d’un logement devra être compris :
1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;
2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;
3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.
Ce qui implique :
- A compter du 1er janvier 2025, tous les logements classés en catégorie G seront considérés comme indécents et donc exclus de la location ;
- A compter du 1er janvier 2028, les logements classés en catégorie F deviendront, à leur tour, indécents ;
- A compter du 1er janvier 2034 les logements classés en catégorie E devrait être considérés comme indécents.
En termes de sentences en cas de logement indécent, la loi du 6 juillet 1989 est également adaptée en ces termes (rédigé sur la base d’une communication FNAIM) :
Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l'article 6 dans les cas suivants :
1°Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d'Etat. »
- Par opposition, en dehors de ces deux cas précis, le juge peut ordonner la réalisation des travaux.
Rappelons que lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence et notamment ne satisfait pas au niveau de performance minimum, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
La loi n°
- le logement fait partie d'un immeuble en copropriété ;
- le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.
La loi climat et résilience précise cette première exception et en ajoute une nouvelle.
A compter du 1er janvier 2025, le juge ne pourra pas ordonner des travaux permettant le respect du seuil de performance énergétique minimal lorsque :
- Le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
- Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Un décret en conseil d'état doit venir préciser les critères relatifs à ces contraintes.
Dans ces deux cas d'exception, le bailleur devra démontrer qu'il a fait faire tous les travaux qui lui étaient juridiquement possible de faire réaliser mais que, soit le syndicat des copropriétaires n'a pas voté les travaux nécessaires sur les parties communes malgré sa demande, soit les contraintes architecturales ou patrimoniales auxquelles sont soumis son bien ont fait obstacle à l'atteinte du niveau de performance minimal.
Attention, pour ces logements, le juge pourra toujours ordonner une réduction ou une suspension du loyer.
Par ailleurs, il s'agit d'exceptions à l'obligation d'effectuer des travaux et non pas aux normes de décence. En conséquence, les logements concernés par ces deux exceptions ne seront pas pour autant décents et un professionnel de l'immobilier ne pourra pas les louer sans risquer d'engager sa responsabilité civile professionnelle.