La lettre recommandée non délivrée ne fait pas courir le délai de préavis du congé

La jurisprudence en matière de non-validité d’un congé d'un bail d'habitation, délivré par lettre recommandée avec demande d'avis de réception retournée à son expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé » est confirmée.

L’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier de justice (devenu commissaire de justice) ou de la remise en main propre.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 septembre 2022 rappelle une nouvelle fois que le délai de préavis ne commence pas à courir si la lettre recommandée n’est pas effectivement délivrée à son destinataire.

Malgré une décision d’Appel qui confirmait la régularité d’un congé donné pour une date fixée à 3 mois suivant la date d’envoi du courrier recommandé avec avis de réception revenu avec la  mention « pli avisé et non réclamé »,  la Cour de cassation a censuré ce rendu.

Cette décision de la Cour de cassation du 21 septembre 2022 se fonde sur l’application de l’article 15 précité. Aussi, la lettre recommandée n’ayant pas été reçue par le bailleur, le délai de préavis applicable au congé n’avait pas pu commencer à courir. Le locataire qui s’est vu retourner sa lettre de congé non réclamée par le bailleur aurait dû mandater un commissaire de justice afin qu’il signifie ce congé, ce qui aurait permis de faire courir le délai de préavis dès la date de signification.

Encore une fois, la position n’est pas nouvelle et les juges se sont déjà prononcés en ce sens en matière de congé délivré par le bailleur : le principe vaut réciproquement pour chacune des parties.

C’est pourquoi, La Chouette Agence Immobilière préconise systématiquement le recours à un commissaire de justice pour délivrer un congé locatif, qu’il soit aux fins de vente ou de reprise.

Ce qui permet de s’assurer tout autant de la validité dans la forme, dans les délais ainsi que dans le fond, notamment en cas de congé pour reprise qui, pour mémoire, doit justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise pour le bénéficiaire ( au-delà de «  je reprends mon bien », il peut s’agir d’un premier emploi ou toute justification relative à la vie active,  fin de location, raison familiale, maritale, ou autre...) et en le détaillant : article 25-8 loi du 06 juillet 1989 modifiée 1er paragraphe.

NB : notion qui renforce la jurisprudence ci-dessus énoncée : la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà considéré qu’en application de l’article 670 du Code de procédure civile « la date de réception de la notification d'un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par le service de la poste lors de la remise de la lettre à son destinataire ».

Rédigé avec le concours des brèves juridiques de la FNAIM