Location nue vs meublée : le casse-tête fiscal de 2025

Une jungle fiscale en pleine mutation

Entre les régimes micro, réel, BIC, revenus fonciers, amortissements et déficits imputables… il y a de quoi perdre son latin. Et avec les réformes successives, notamment celles introduites par la loi de finances 2025, comprendre les implications fiscales de la location nue versus meublée relève presque du parcours du combattant. Pourtant, ce choix peut avoir un impact considérable sur la rentabilité d’un investissement locatif.

Pourquoi c’est si compliqué ?

Voici les principales raisons qui rendent ce sujet si épineux :

• Deux régimes fiscaux distincts :

-Location nue : imposée dans la catégorie des revenus fonciers.

-Location meublée : relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

• Des seuils et abattements différents selon le type de location meublée :

-Location nue : régime micro-foncier si les loyers < 15 000 €/an, avec un abattement forfaitaire de 30 %.

-Location meublée classique (hors tourisme) : régime micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes annuelles, avec un abattement de 50 %.

-Meublé de tourisme non classé : depuis la loi Le Meur (2024), le seuil du micro-BIC est abaissé à 15 000 €, avec un abattement réduit à 30 %.

-Meublé de tourisme classé (type Airbnb avec classement préfectoral) : bénéficie d’un seuil micro-BIC maintenu à 77 700 €, avec un abattement plus avantageux de 50 %.

• Le régime réel : un labyrinthe de déductions :

Dans les deux cas, le régime réel permet de déduire les charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…).

Mais en meublée, on peut aussi amortir le bien, ce qui réduit fortement l’imposition… sauf que depuis 2025, ces amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de revente.

Conséquences pour les bailleurs

• Complexité accrue : Le choix du régime fiscal ne dépend plus seulement du montant des loyers, mais aussi du type de location, de la durée, du classement éventuel du bien, et même du passé fiscal du propriétaire.
• Risques d’erreur : Une mauvaise déclaration peut entraîner des redressements fiscaux ou la perte d’avantages comme le déficit foncier.
• Besoin d’accompagnement : De plus en plus de bailleurs se tournent vers des experts ou des outils de gestion pour naviguer dans ce dédale.

Bien comprendre c’est faire le bon choix !

Loin d’être un simple choix esthétique ou pratique, opter pour la location nue ou meublée est une décision stratégique. Et en 2025, elle exige plus que jamais une bonne dose de vigilance, de curiosité… et un peu d’aide. Heureusement, nous sommes là pour vous guider.

Demandez nous le tableau recapitulatif ;)